【中达研究|周报】二手房销售较为稳定，购房补贴等逐步落地

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降22%，2022年累计成交面积同比下降35%。北京和上海环比分别上升16%和下降26%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降27%、27%、45%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降49%、39%、34%、29%。

截至3月11日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期14.9个月，平均环比下降13%。福州和东营去化周期分别由上期的35.8个月和19.4个月变动至26.4个月和14.9个月，分别环比下降26%和23%。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升5%。杭州和金华环比分别上升19%和52%。2022年累计成交面积同比下降36%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降76%、37%和42%。

本周观点：

本周，重点城市新房成交环比继续下降。从地域来看，受部分城市持续疫情控制影响，除环渤海地区成交环比降幅有所收窄外，其他地方环比降幅皆持续扩大，带动新房成交环比降幅进一步扩大（下降22%）。二手房成交方面，本周二手房成交环比维持正增长，但成都、苏州等地增速有所减缓，带动二手房销售面积环比增幅略有收窄（上周环比上升8%，本周环比上升5%）。

库存方面，重点城市中多数城市去化有所下降，其中福州、东营下降最多，环比分别下降26%及23%，带动重点城市平均去化周期环比下降13%。

投资建议:

地方坚持“租购并举”，推动住房消费等政策逐步落地。本周，各地积极出台并落实相关政策，主要从促进住房消费及对保障性租赁住房提供金融支持等方面入手：1）商品房预售监管呈现差异化，整体调控力度有边际改善趋势，如苏州部分在建商品房项目若受疫情防控影响则在加强预售资金监管的前提下可申请预售时间节点提前30日，福州将提高当地预售许可审批效率、加快房企推盘进度，有望在需求端政策有所宽松的基础上保持商品房市场的供需平衡、提升居民住房消费力、更好地改善部分房企现金流。2）居民租购房刚需再获补贴，如贵阳拟大幅上调人才购房公积金贷款额度（双职工家庭最高可贷款150万元、租房提取额度有望达每年2.01万元），或可持续激发购房主体的住房消费潜力。3）规范保障性住房建设方案、降低相应项目的建设成本，如厦门提出已批建的保障性租赁住房部分无需补缴土地价款，降低保障房的建造成本或提升部分房企的建设意愿、推动保障性租赁住房建设进程，对解决新市民的住房困难问题或有一定促进作用。周内，虽然新房成交环比持续下行，但地方政策继续边际改善，商品房销售或有望企稳。短期内，房企继续加快开发及商品房销售进度、进一步缓解企业流动性压力；另一方面，行业风险依然存在，维持高周转且稳健的经营模式、不断优化流动性仍是房企的主要发展目标。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。